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■この本の概要
元スチュワーデスの上原ちづるさんがコインパーキング業界の仕組みはもちろん、土地探しから機器設置、運営までのプロセスなど経験者ならではの稀少な情報やノウハウを紹介した本です。

■この本から学んだこと

○コインパーキングのメリット
①利回りが高い。
 ※利回り:年間の賃料収入➗不動産の購入価格×100
②設置コストが低く、故障、修理のリスクが低い。
③初期費用が少なくて済む。
→地面に設置する「フラップ板」と呼ばれるロックシステムが1台あたり約20万円、精算機が約100万円
④30%〜40%の稼働率でも黒字
⑤メンテナンス費用がかからない。
→機械が故障したりしなければ費用はかからない。また機械は非常に丈夫。
⑥空室リスクがない。
⑦事故リスクがない。
→アパートなどでは住民が殺人事件に巻き込まれれば事故物件になってしまい、空室のリスクが高まる。コインパーキング内の事故は運営しているオーナーに一切責任はない。
⑧クレームが非常に少ない。
→アパートなどでは隣人の騒音やマナーが悪いなどのクレームが大家に連絡が来ますがコインパーキングは保守管理会社が対応してくれる。
⑨自動販売機の設置による副収入も可能
→ドリンクの補充や空き缶のゴミ捨ても業者がしてくれる。月1万ほどの利益が見込める。
⑩土地が売りやすい。
→コインパーキングを止めようと思った際にコインパーキングとして使っていた土地は更地扱いなので建物の解体費用がかからないので売りやすい。
⑪災害リスクに強い。
→地震により多少地面が波打ってもコインパーキングの役割は数十分〜数時間車が置ければよい。

○コインパーキングのデメリット
①毎月の売上が不安定。
②固定資産税が高い。
→コインパーキングは更地扱いになるので住宅のように軽減措置がない。
 
○一括借り上げ方式
土地を購入したオーナーがコインパーキング運営会社の一時使用賃貸契約を結び、オーナーから土地を借りて運営会社がコインパーキングを運営し、運営会社はオーナーに毎月の賃料を支払う。

○一括借り上げ方式のメリット
①投資費用がかからない。※土地代だけ。
②手間がかからない。
③毎月一定の収入が入ってくる。

○一括借り上げ方式のデメリット
賃料が下がることがある。
②契約期間が決まっている。
③収入増が見込めない。

○自主運営方式
機器類や設備、機械の設置、工事の手配も行い料金設定も自分で決め、保守管理だけ専門の業者に任せる。

○自主運営保式のメリット
①売上は全て自分のもの
②保守管理業務のみ外部委託で安価で契約出来る。

○リスクが怖い人のコインパーキング運営の始め方
借地でコインパーキング運営を始める。
固定資産税がかからないため。
借地でノウハウが掴めたら土地購入へステップアップすれば借地でのコインパーキング運営で得た利益を頭金に充てれば土地購入の際のローンの金額も抑えられる。例えば月極の駐車場を持っているオーナーと交渉して何台分かを年契約してもらって始めるのもあり。設備のリース契約は5年間が一般的なので5年以上借りられる土地を探した方が良い。

○コインパーキング運営の成功ポイント
一にも二にも土地の選定
→ズバリ人の集まるところ
駅前、商業施設、大きめの公園、野球場、サッカー場、駐車場が少ない人気のラーメン店など。そしてまず初めての人は土地勘のある場所が良い。また駐車禁止エリアの監視が強いエリアもコインパーキング運営にはオススメ。警視庁のホームページの「取り締まり活動ガイドライン」を見ると監視員の重点エリアがどこかわかる。
 
○コインパーキングの土地は「更地」か「古家付き土地」で探す。
「駐車場」で探すと既に駐車場として使われてる場所は利益を生む土地という評価がされて土地の購入費用が高くなるため。

○コインパーキングにオススメの土地
ベストは角地、間口が広い土地。コインパーキングの1台あたりの駐車スペースとして必要なのは幅2.5m×長さ5m。出来れば真四角の土地で40㎡以上。車が良く通る道路。

○土地の値段の相場を知る方法
実際に取引されている土地の実勢価格は国交省のウェブサイト「土地総合情報システム」で「不動産取引価格情報検索」という項目をクリックすると全国の地図が出るので調べたいエリアを詳細に調べられる。

○住宅地でのコインパーキングの需要の例
社用車で自宅まで帰って来て、自宅の駐車場には自家用車があって止められないから社用車をコインパーキングに置く。

○収益物件は土地の値段に建物の値段がプラスされて売り出されている。
建物が木造だと法律で決められている耐用年数は22年。築22年以上経っていれば理論的にいえば建物の価値はゼロ
※鉄筋コンクリートは耐用年数47年、重量鉄骨は耐用年数34年

○減価償却とは
初期投資の費用を経費として売上から差し引かれる。例 100万円の売上があったとしてその分経費を60万差し引けるのであれば実質売上が40万円と認められ、税金も少なくて済む。

■この本を読んだ感想
私も将来は不動産投資による副収入を得たいと考えておりました。アパート運営は空室リスクや維持費、事故物件リスク(高齢化社会が加速すればこの可能性はより高くなる)があるのでこのようなデメリットがないコインパーキング運営はとても魅力に感じました。まずは借地(出来れば月極駐車場のオーナーに借りる)で自主運営保式でノウハウを蓄積し土地購入へ移行できればと思いました。コインパーキングは土地選びがとても大切だと思いますので今後はその点を意識して土地を探していきたいと思います。